Rikdommens paradoks – hvorfor de som har mest, låner mest (og hva du kan lære av det)

Kjell Inge Røkke har pantsatt aksjer for milliarder. Petter Stordalen har bygget et hotellimperium finansiert med gjeld sikret i eiendom. Reitangruppen er familieeid gjennom et holdingselskap som aldri selger kjerneposisjonene – de låner heller mot verdiene. Internasjonalt har Elon Musk, Jeff Bezos og Larry Ellison alle tatt opp milliardlån med aksjene sine som sikkerhet, i stedet for å selge en eneste aksje.

Hvorfor? Fordi de forstår noe de fleste vanlige folk ikke gjør: å selge er dyrt. Å låne er billig. Og å sitte stille er det mest lønnsomme du kan gjøre.

Denne artikkelen handler om tankegangen bak – og hvordan du, med et helt vanlig norsk boliglån, kan bruke nøyaktig de samme prinsippene.

Gjeld er et verktøy, ikke en fiende

Den vanligste holdningen i norske husholdninger er at gjeld er negativt og bør minimeres. Vi vokser opp med å høre at «gjeld er farlig», «betal ned så fort du kan» og «den beste sparingen er nedbetaling av lån». Det er forståelig – og for visse typer gjeld er det helt riktig.

Men de rikeste i verden har et fundamentalt annerledes syn: gjeld er et verktøy for å kontrollere verdier uten å gi opp eierskap. Forskjellen ligger i hva slags gjeld vi snakker om.

Dårlig gjeld er forbrukslån, kredittkortgjeld og billån – gjeld med høy rente som finansierer eiendeler som faller i verdi. Denne typen gjeld bør betales ned så raskt som mulig.

God gjeld er lån med lav rente, sikret i eiendeler som stiger i verdi – som et boliglån. Denne gjelden har skattefradrag, den eroderes av inflasjon, og den gir deg mulighet til å beholde andre eiendeler (som en fondsportefølje) som kan vokse raskere enn lånekostnaden.

Når en eiendomsinvestor kjøper en bygård, bruker hun ikke egne penger. Hun låner 70–80 prosent fra banken, bruker leieinntektene til å betjene lånet, og beholder egenkapitalen fri til neste investering. Når Røkke kjøper seg opp i et selskap, gjør han det gjennom holdingselskapet TRG – ofte med lån sikret i eksisterende aksjeverdier. Han selger ikke gamle posisjoner for å finansiere nye. Han låner.

Prinsippet er universelt: bruk andres penger (bankens) til lav rente, og la egne penger jobbe med høyere avkastning. Det er nøyaktig det du gjør med et avdragsfritt boliglån og fondsinvestering.

Hvorfor de rike nesten aldri selger

I 2023 rapporterte E24 at Røkke hadde pantsatt 35,2 prosent av aksjene i sitt holdingselskap TRG – en verdi tilsvarende nesten 12 milliarder kroner i Aker-aksjer. Hvorfor pantsette aksjer i stedet for å selge noen av dem?

Svaret handler om én ting: skatt ved realisasjon.

Skattekostnaden ved å selge

Hver gang du selger en investering med gevinst, utløser du skatt. I Norge er den effektive skattesatsen på aksjegevinst 37,84 prosent i 2025/2026. Det betyr at for hver million kroner i gevinst du realiserer, forsvinner 378 400 kroner til staten.

Så lenge du ikke selger, vokser hele gevinsten videre – inkludert den delen som ellers ville gått til skatt. Innenfor en aksjesparekonto kan du til og med bytte mellom fond uten å utløse skatt. Det er i praksis et rentefritt lån fra staten på skattebeløpet – et lån som vokser i verdi for hvert år du lar det stå.

For en detaljert gjennomgang av skatteeffekten, les vår artikkel om skatt på fondsinvestering vs. rentefradrag på boliglån.

Et regneeksempel på verdien av å ikke selge

Tenk deg at du har en fondsportefølje verdt 2 000 000 kroner, hvorav 800 000 kroner er gevinst. Dersom du selger alt og reinvesterer etter skatt:

Dersom du i stedet lar porteføljen stå urørt og den vokser med 8 prosent i 10 år til:

Forskjellen er 654 000 kroner – utelukkende fordi du unngikk å selge og dermed beholdt skattebeløpet i arbeid.

De rike gjør dette i stor skala. De selger ikke aksjer for å finansiere livsstil – de låner mot aksjene. Rentekostnaden på lånet er langt lavere enn skattekostnaden ved salg.

Likviditet er den nye rikdommen

De rikeste optimaliserer ikke for gjeldfrihet. De optimaliserer for likviditet – tilgang til penger når muligheter eller kriser oppstår.

Petter Stordalen fikk erfare dette under koronapandemien i 2020, da hotellene stengte over natten. Uten likviditet kunne hele imperiet kollapset. I stedet hadde Strawberry-gruppen finansielle reserver og tilgang til kreditt som ga dem rom til å ri av stormen.

Prinsippet gjelder også i liten skala. Når du betaler ned boliglånet, binder du pengene i en illikvid eiendel. Egenkapitalen i boligen kan du ikke bruke uten å selge eller refinansiere – noe som tar uker og koster penger.

Når du i stedet investerer i et globalt indeksfond på aksjesparekonto, har du pengene tilgjengelige innen få dager. Dersom du plutselig trenger 300 000 kroner – til en uforutsett utgift, en mulighet eller en krise – kan du selge fondsandeler på tirsdag og ha pengene på konto torsdag.

De rike forstår dette intuitivt: fleksibilitet har en verdi som aldri vises i et regneark. Men den kan utgjøre forskjellen mellom å gripe en mulighet og å la den gå.

Inflasjonen er de rikes stille allierte

Her er et poeng mange overser: inflasjon eroderer gjeld. Et lån på 3 500 000 kroner i dag har lavere reell kjøpekraft om 20 år. Med 2,5 prosent årlig inflasjon er de 3 500 000 kronene du skylder i dag bare verdt omtrent 2 160 000 kroner i dagens pengeverdi etter 20 år. Gjelden din krymper i realtermer – uten at du betaler en eneste krone i avdrag.

Samtidig stiger eiendelene – både boligen din og fondsporteføljen – typisk i takt med eller raskere enn inflasjonen. Resultatet er en dobbelt gevinst: gjelden blir mindre verdt mens eiendelene blir mer verdt.

De rikeste forstår dette og handler deretter. De beholder gjelden, lar inflasjonen jobbe for seg, og fokuserer på å vokse eiendelssiden av balansen.

For en grundig gjennomgang av inflasjonseffekten, les vår artikkel om inflasjon og avdragsfritt boliglån – den skjulte fordelen de fleste ikke snakker om.

Skatteoptimalisering – holdingselskap for de rike, aksjesparekonto for deg

Norges rikeste familier eier gjennom holdingselskaper. Reitan AS eies av Odd Reitan og sønnene Ole Robert og Magnus, og kontrollerer alt fra Rema 1000 til eiendom og finansinvesteringer. Røkke kontrollerer 68,2 prosent av Aker ASA gjennom TRG Holding. Stordalen samler alt i Strawberry Group.

Holdingselskapet gir dem tilgang til fritaksmetoden: de kan motta utbytte og selge aksjer mellom selskaper i konsernet uten umiddelbar beskatning. Pengene blir værende i systemet og kan reinvesteres.

Du har ikke et holdingselskap. Men du har noe som gir en lignende fordel: aksjesparekonto. Innenfor en ASK kan du kjøpe, selge og bytte fond uten å utløse skatt – nøyaktig som fritaksmetoden fungerer for selskaper. Skatten betales først når du tar pengene ut.

I tillegg har du rentefradrag på boliglånet (22 prosent), skjermingsfradrag som reduserer skatten på fondsgevinst, og verdsettelsesrabatt på aksjer og fond i formuesskatten (20 prosent i 2025/2026).

Du har i praksis tilgang til de samme skatteprinsippene som Norges rikeste – bare i mindre skala og med et annet juridisk rammeverk.

For en detaljert gjennomgang av disse skattereglene, les vår artikkel om skatt på fondsinvestering vs. rentefradrag.

Norske eierskap – slik gjør de det i praksis

Røkke og Aker – aldri selge kjernebeholdningen

Kjell Inge Røkke har kontrollert Aker-konsernet siden 1990-tallet. Gjennom holdingselskapet TRG eier han 68,2 prosent av Aker ASA. Han har aldri solgt denne kjerneposisjonen. I stedet har han pantsatt aksjer når han trenger kapital – som da han i 2023 pantsatte aksjer verdt nesten 12 milliarder kroner. Strategien er tydelig: behold eierskapet, bruk gjeld for fleksibilitet, og la verdiene vokse over tid.

Reitan – familieeierskap over generasjoner

Reitangruppen – nå Reitan AS – er et familieeid holdingselskap som aldri har solgt kjernevirksomhetene. Selskapet ble bygget opp fra én dagligvarebutikk i Trondheim i 1948 til et konsern med virksomhet i syv land. Da Reitan kort var børsnotert (som Reitan Narvesen), passet det ikke Odd Reitans stil – han tok selskapet av børs og tilbake i familiens hender. Sønnene Ole Robert og Magnus har vært tydelige på at de er opptatt av langsiktig eierskap. Reitan Kapital forvalter de finansielle verdiene, mens kjernevirksomheten forblir i familien.

Stordalen og Strawberry – gjeld som vekstmotor

Petter Stordalen bygget sitt hotellimperium med gjeld sikret i eiendom. Strawberry Group eier både hoteller og eiendommene de opererer i – en dobbel eksponering mot eiendomsverdier. Stordalen har aldri solgt seg ut av kjernevirksomheten. I stedet har han brukt verdistigningen i eiendomsporteføljen til å sikre nye lån for nye oppkjøp. Under koronakrisen i 2020 viste strategiens sårbarhet seg – men også dens styrke: konsernet overlevde takket være finansielle buffere og tilgang til kreditt, og kom styrket ut på andre siden.

«Men jeg er jo ikke milliardær» – hvorfor prinsippene skalerer

Den vanligste innvendingen mot å lære av de rike er at skalaen er så forskjellig at det er meningsløst å sammenligne. Men prinsippene bak strategien er de samme uavhengig av beløp.

Milliardæren låner mot aksjeporteføljen sin til 2–3 prosent rente. Du låner mot boligen din til 4–5 prosent rente (3,5 prosent etter skattefradrag). Forskjellen er marginal.

Milliardæren investerer i aksjer med 8–10 prosent forventet avkastning. Du investerer i de samme aksjene – gjennom et globalt indeksfond som eier nøyaktig de samme selskapene.

Milliardæren bruker fritaksmetoden i holdingselskapet for å utsette skatt. Du bruker aksjesparekonto for å utsette skatt. Effekten er identisk.

Den reelle forskjellen mellom deg og milliardæren er ikke logikken. Det er marginen for feil. Milliardæren kan tåle at porteføljen faller 50 prosent – han har fortsatt milliarder igjen. Du må være mer konservativ.

Men det er nettopp det et avdragsfritt boliglån med fondsinvestering er: en konservativ, hverdagslig versjon av milliardærstrategien. Du bruker ikke margin-lån med fare for tvangsinnløsning. Du bruker Norges billigste gjeld – et boliglån med pant i boligen din – til Norges laveste rente, med 22 prosent skattefradrag, og investerer i et bredt, diversifisert indeksfond.

Det er ikke gambling. Det er den samme strategien som Norges rikeste bruker – bare med lavere innsats og lavere risiko.

Psykologien – hvorfor det føles feil å beholde gjeld

Hvis strategien er så logisk, hvorfor gjør ikke alle det?

Fordi mennesker har en irrasjonell motvilje mot gjeld. I atferdsøkonomien kalles dette «debt aversion» – en tendens til å prioritere nedbetaling av gjeld selv når det er matematisk suboptimalt.

Forskning viser at folk er villige til å akseptere lavere totalformue for å oppnå gjeldfrihet. Det føles bedre å eie en bolig uten lån, selv om alternativet (bolig med lån pluss fondsportefølje) gir høyere netto formue.

Det er det samme fenomenet som gjør at folk betaler ned boliglånet med 4,5 prosent rente i stedet for å investere pengene til 8 prosent forventet avkastning. Regnestykket er klart, men følelsene trekker i en annen retning.

De rike har lært seg å skille følelser fra tall. Ikke fordi de er kaldblodige, men fordi de har sett over tiår at gjeld brukt riktig er en formuesbygger – og at følelsesbaserte beslutninger koster penger.

Du trenger ikke bli følelsesløs. Du trenger bare å erkjenne at ubehaget ved gjeld er en følelse, ikke et argument. Og at følelsen kan håndteres – for eksempel med en kompromissmodell der du betaler noe i avdrag og investerer resten. Les vår artikkel om par-økonomi og avdragsfritt lån for konkrete strategier.

Risikoene – vær ærlig om forskjellen

Det ville vært uærlig å presentere milliardærstrategien uten å snakke om nedsiden. De rike har buffere du ikke har.

Når Røkke pantsetter aksjer og markedet faller, har han fortsatt et imperium verdt titalls milliarder å lene seg på. Når du har et avdragsfritt lån på 3,5 millioner og fondsporteføljen faller 30 prosent, kjenner du det i magen.

Viktige forskjeller å ha i bakhodet:

For en grundig risikovurdering, les vår artikkel om hva du gjør hvis boligprisene faller og du har avdragsfritt lån.

Den konkrete broen – fra milliardærstrategi til din hverdag

La oss oppsummere hva du faktisk kan gjøre, inspirert av de rikes tankesett:

Bruk kalkulatoren vår for å se hva denne strategien konkret betyr for deg.